Investir dans l’immobilier est désormais à la portée de tous, grâce aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Personnes physiques comme morales peuvent souscrire à ce placement financier qui est commercialisé sous forme de parts de sociétés, tandis que la gestion locative est totalement prise en main par un exploitant agréé.
Quel est l’intérêt pour les personnes morales d’y souscrire, et que faut-il connaître sur les différentes options d’investissement ?
Un excellent placement pour mobiliser son excédent de trésorerie
Vous avez dégagé un excédent de trésorerie ? L’investissement SCPI fait partie des meilleures solutions d’épargne et ce, sans contrainte de gestion. C’est en effet un exploitant agréé par l’Autorité des marchés financiers qui se charge de la gestion : acquisition immobilière, constitution du parc, mise en location, collecte des loyers, prise en main des travaux.
Vous achetez seulement des parts de ces sociétés qui vous donnent alors droit à des dividendes trimestriels, que vous pouvez réinvestir dans d’autres placements ou utiliser pour compléter vos revenus. Ce sont en effet des revenus complémentaires immédiats.
Quel type d’investissement selon le profil de la personne morale ?
Le type d’investissement diffère selon le profil de l’investisseur :
- les personnes morales ayant pour objectif de faire fructifier leur patrimoine : le montant investi est particulièrement important, le but étant de dégager des dividendes conséquents pour constituer un fonds destiné à de nouvelles acquisitions dans le but d'étendre le développement de leur activité
- les personnes morales qui investissement régulièrement mais dont le montant est moins significatif
Quid de la souscription en usufruit ?
La souscription en usufruit est particulièrement intéressante pour les personnes morales, du fait de la perception de revenus immédiats, tout en ayant la possibilité de jouir d’une fiscalité attractive. En effet, l’investisseur jouit de la possibilité de déduire des amortissements. Les autres avantages sont les suivants :
- un prix décoté de la part, en fonction de la clé de démembrement – c’est-à-dire la répartition entre usufruit et nue-propriété
- une date précise de la sortie d’investissement, sachant que l’usufruit est temporaire et qu’au moment du remembrement, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire. Vous pouvez donc planifier précisément votre stratégie financière par rapport à cette échéance, et songer à réinvestir dans de nouvelles SCPI si vous souhaitez à nouveau percevoir des dividendes
Quel que soit le profil de l’investisseur, la souscription en usufruit est réservée à ceux qui souhaitent investir sur le moyen terme. Lors de la souscription en pleine propriété, en revanche, la durée recommandée de détention des parts est de plus de 10 ans.
À noter que ce type d’investissement fait intervenir une autre partie qui est le nu-propriétaire et celui-ci est généralement une personne physique. Lorsqu’il souscrit en nue-propriété, il ne perçoit pas de dividendes jusqu’à ce qu’il retrouve la pleine propriété de ses parts, c’est-à-dire à la fin du montage de démembrement.
La fiscalité : dividendes, revenus fonciers, plus-values
Les dividendes perçus sont des revenus fonciers et ils sont soumis à l’impôt sur les sociétés (IS), c’est-à-dire au même titre que le régime d’imposition de l’investisseur. Il en est de même pour les revenus financiers. En ce qui concerne les plus-values, elles sont imposées au taux en vigueur et toujours par rapport au barème de l’IS.
Notons que ces trois types de revenus sont ceux issus d’une SCPI et leur imposition n’est pas la même pour les personnes physiques.
Attention à la fiscalité des revenus issus de l’étranger ; les SCPI produisent en effet des loyers en euros et aussi en devises. Ce, si vous avez souscrit à des SCPI européennes ou étrangères.
